最新小型eb-5项目：洛杉矶Gateway体育公园配套服务中心投资移民项目（预审批Exemplar Filing通过)

洛杉矶Gateway体育公园配套服务中心EB-5投资项目介绍（预审批Exemplar Filing通过)

- 地方政府积极引入私有资本进行第二阶段地区开发的核心项目

项目及所属区域中心 – 洛杉矶Gateway体育公园配套服务中心项目是移民局新近获批的加州世纪美国区域中心（Century American Regional Center）的最新EB-5投资移民项目。

项目性质 – 洛杉矶Gateway体育公园配套服务中心是继加州地方政府出资4300万美元开发，建设，拥有并运营第一阶段核心公共项目-大联盟梦想体育公园和水上运动中心项目后，引入私营资本投资建设第二阶段地区辅助服务设施规划的有机组成部分。该项目位于大洛杉矶地区繁忙的215号和74号公路交汇处, 集酒店、便利店、快餐店、加油站为一体的综合性商业地产开发项目。项目规划总面积57.6亩，第一阶段项目中大联盟梦想体育公园将于2011年底开始营业。Perris山谷水上运动中心将于2013年夏天开业。EB-5投资人将参与占地7.6英亩的第二阶段核心辅助项目的开发；项目总资金1600万，其中EB-5出资1000万。预计2013年开业。

投资方式 - 将采用贷款方式向全球20名EB-5投资者招募总金额为1000万美元5年期贷款。每年利息为1%。

项目方投资 – 项目方在Gateway体育公园配套服务中心项目中的投资将达到600万美元现金。占1600万美元项目总金额的37.5%。

项目进展状态

所有建筑开发许可已经到位，项目已经于8月初开始动工。预计2012年底完工。2013年开业。 

认购费用

除$500,000 投资款外，投资者需要缴纳项目发行费 $39,000，和律师费 $15,000；

项目背景 --- 当地政府地区开发第二阶段的核心项目

地方政府对当地开发的规划是：第一阶段总造价4300万美元100%由政府出资建设，拥有并运营水上运动中心公园和大联盟梦想体育公园，成为当地新的经济增长点。第二阶段引入私人开发商进行周边辅助项目及设施的再开发，从而产生就业，提振需求，进一步全面带动当地经济的发展。Gateway体育公园配套服务中心项目属于第二阶段地区开发中的核心项目。当地政府对引进开发商进行项目开发非常重视，以优惠条件吸引并鼓励私有资本进入。

当地政府的核心开发策略是由政府牵头，出资100%建设，拥有并运营地区发展第一阶段的核心项目来带动私有资本的介入第二阶段辅助服务项目的开发，进一步带动需求，刺激就业，加速地区经济的发展。

项目分析

该地产项目能够取得成功主要是因为其周围由政府出资2400万美元建造的针对广大普通民众和社区体育生活和休闲方式的大联盟梦想体育公园项目。该项目正在兴建，今年9月份可以交付使用。大联盟梦想体育公园已经成为美国西部普通美国人的体育休闲生活方式，社区性青年及成年球队的棒球、足球循环赛及公司活动等参与者众多。加州常年温暖的气候使得大联盟梦想体育公园的全年使用率非常高。已经投入使用的其他该类公园几乎全年每周都有循环比赛的赛事。该项目的建成后将全年对公众开放并预计每年吸引59.5万人流。

此外还有正在兴建，预计明年完工的100%由政府出资1900万美元建设，拥有并运营的占地12英亩的公共项目 – 水上运动中心项目。该项目完全对公众开放。将作为当地所有公立学校游泳课、训练课和包括水球，游泳比赛等水上竞技比赛的主要指定场地。

项目临近的东部市政水务区总部大楼就有长期雇员670，加之附近区域大公司配送中心的3250名雇员长期缺少就近的餐饮选择，该服务类型项目的建成将解决此供需矛盾。

Gateway体育公园配套服务中心提供了最佳解决方案 --- Gateway项目位于这几个第一阶段地区开发的核心项目之必经之路的出入路口处，位于215高速路和74号公路的交汇处。从高速公路上清晰可见。大联盟梦想体育公园，水上运动中心、市政水务大楼及周边商业配送中心的员工都将享受该综合性商业地产项目带来的餐饮、加油以及住宿的便利。作为当地第二阶段地区开发的核心项目，Gateway体育公园配套服务中心项目这一得天独厚的交叉路口位置是这里综合商业地产项目开发成功的核心和保证。项目开发商在加州有着非常丰富的地产开发经验。在南加州有多个成功的商业地产和住宅地产开发项目。同时Roger Hobbs作为RC Hobbs地产开发公司的发起人及总裁还是著名的Chapman大学房地产专业的教授。

就业分析

根据著名EB-5经济学家Michael Evans的计算（采用RIMS II的传统计算方式），该项目将产生233个就业。足够满足20个投资者的产生就业的需求。该项目“目标就业区域（TEA）资格的认定”清楚明确，不存在任何隐患。

撤出策略

撤出方式采用项目再融资方式。由于EB-5贷款第五年底归还本金，每年偿还投资者利息对于项目运营压力不大。会有很好的现金流。此外，由于周边大联盟梦想和水上运动中心等项目，该地段的土地价格会上涨。届时还可以将餐饮、加油站、便利店甚至酒店卖掉以偿还EB-5投资者贷款。项目完工后，预估商业价值将为1800万美元，将有利于再融资来置换及偿还EB-5贷款。

项目优势

（1）项目规模适中，仅需要20名投资人。成功募集保险系数高，风险小，可控性强；

（2）资金结构简单（类似国内优先级/次级的概念）。开发商自有资金投入占项目总成本的37.5%。EB-5投资者资金占62.5%，为第一顺位。无银行贷款；

（3）商业地产项目的核心：位置！位置！位置！       两个第一阶段开发的核心政府公共项目的必经之出入口，日均车流量超过11万辆的两条繁忙公路交汇处。解决由于大联盟梦想体育公园和水上运动中心建成带来的大量人流的日益突出餐饮、住宿等服务设施不足的问题；

（4）该政府拥有之土地以非常低的长期价格租给项目长达70年，EB-5投资企业并拥有将来以锁定低价购入并分割出售土地和物业的优惠权利。这一土地70年租用合约是该项目开发的一个重要亮点；

（5）贷款类项目，投资人每年的1%的稳定利息回报；

（6）区域中心由实践经验丰富的加州当地开发商（Chapman大学房地产专业教授）直接建立，操作透明；

（7）项目产生稳定长期就业233个。足以满足20个投资者永久绿卡需求；

（8）各类开发许可已经被批准，项目已经于8月份开始平整土地；

（9）作为第二阶段地区开发鼓励引进私有资本的范例，该项目从规划到土地使用，都包含了地方政府提供的优惠条件。因引资的示范效应得到了地区政府的关注和积极配合；

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