【税收】美国房地产税的现状和影响

美国房产税实际是物业税的一部分。所谓物业税(property tax，也可译作财产税)，是对各种动产(personal property，如汽车丶移动房屋等)和不动产(real property，指土地和固定在土地上的财产如建筑物)征收的税收。

　　房产税是个地方性税种，为地方政府收入的主要部分。它针对房产的评估价值征收，税收收入是用作地方政府服务的资金。各地政府在房产税的征收上有很大的自主权，可自行决定其税基丶税率丶减免条款等等。

　　征税主体一一地方政府。美国实行联邦丶州丶地方三级税制。物业税一般是由州以下的地方政府征收。州政府的作用主要体现在通过立法设定物业税的最高税率，从而由地方政府遵从。纳税主体一一房屋所有者。房屋所有者负责交税。

　　税基一一房屋的评估价值。政府会定期估计房屋的公允市场价值。但课税额并非房屋的公允市场价值，而是公允价值乘以一个评估比例( assessment ratio)来确定。不同地区的评估比例不同，在同一地区内，不同年份丶针对不同类型或用途的物业也不同。如果屋主对房屋的评估价值有异议，可要求重新评估。通过对不同类型物业实行不同的评估比例，政府也可是实现一定的政策倾斜。

　　税率一一各地地方政府确定。地方政府一般根据预算收入和总支出情况决定房产税的总征收数额，再根据评定的计税价值确定税率。各个地方决定税率的方法各不相同，但要受州法律的一些限制。经济比较发达的加利福尼亚州为1.1%，经济不很发达的得克萨斯州为3%。税率由各州的议会提出议案，由选区内的选民投票通过。具体征收由郡(相当于国内的地级市)税务部门负责。地方政府确定的税率受到州税法制约，只有获得州政府批准后才能实施。

　　根据美国2009社区调查的数据，赋税基金会( Tax Foundation)编制了美国人口超过65000人的793个郡的物业税表。该表给出了自住房屋的物业税情况，没有包括租房者和经营性物业的物业税。根据该项统计，在中位数上，税收是房屋价值0.96%;最高是纽约的Orleans郡，占2.99%，最低是路易斯安那的Tangipahoa教区，占0.12%。类似的，在中位数上，物业税占家庭年收入2.85%，新泽西的Passaic郡最高，占8.7g%，路易斯安那的Vernon教区最低，占0.25%。从物业税总额上来看，美国各个郡中位数是1838美元，对应的房屋价值是191900美元。物业税总额最高的郡，平均一栋房屋所交物业税是$8478(对应房屋价值是$494000);物业税总额最低的郡，平均一栋房屋所交物业税是$116(对应房屋价值是$65700)。

　　拒不交税要接受惩罚。如果屋主拒不交税，征税机构可以采取多种惩罚措施。在有些州，政府可以将质押权卖给第三方，由第三方进行税款的追讨。有些州，则可以将房屋进行变卖，获得税款。

　　减免条款。各个地方设置了不同的减免条款，实际上实现了累进的税率。包括对住宅丶退伍军人丶产业园区丶慈善机构等的减免。几乎所有的地区都对自用住宅提供减免，但各个地区方式不同;比如加州是对课税价值给予一个固定金额的免税额，有些州是按财产课税价值给予一定比例免税额。此外，一些州采取了“断电器”规则防止低收入者的税赋太高。

　　具体而言，当物业税超过家庭所得一定比例时，超过部分可扣抵所得税或获得返还。这一措施的主要受益者是老年人，因为他们的收入水准较低，而物业税却相对较高。

　　房户税可抵减所得税。在计算所得税时，房产税和住房抵押贷款的利息支出都可以从所得收入中扣除，即降低了所得税的税基，从而降低了纳税人的综合税赋。

　　房产税主要用做地方政府公共开支。通常来说，主要用于当地教育，图书馆，公共设施，支付本地公务人员如警察等的开支等等。一般房产税高的地区，学校也都要更好，因为有更多的财政支持。相应区域的房产，每年的增值空间也大。

　　美国的物业税起源于殖民地时代。但在早期，各地的物业税差别很大。有的地方对土地征税，有的地方不征税;有的地方是根据土地数量征税，有的地方是根据其价值，还有的地方则是根据其用途;有的地方是根据物业价值，还有的地方是根据物业收入。1796年到内战期间，各地的物业税逐渐统一起来。对动产和不动产丶有形或无形资产，都按统一税率征收。20世纪之后，很多地方开始减免一些的物业税。二战以后，一些州开始用断电器规则来取代物业税减免，来限制物业税的大幅上涨。

　　物业税一直是地方政府的主要收入来源，但对州政府的贡献在减少。在1902年美国最早的全面普查中，物业税占到了地方政府全部收入的73%;到1992年，物业税占到了地方政府收入的40%。但物业税对各级政府收入的贡献则发生了很大变化。在1902年，物业税占到州政府收入的45%，三级政府金部收入的42%;但到了1992年，物业税只占到州政府收入的1.2%，以及三级政府收入的8%。

　　之所以发生这种转变，主要是因为地方政府能更好的将税收收入与之所提供的服务联系起来。地方政府利用所得税收用于道路丶地方教育支出等，不仅可以给当地居民提供更好的服务，也可以提升物业的价值。而州政府和联邦政府在这一点上无法与地方政府比拟，因而逐渐的，物业税变成一种地方税种。

　　因为美国房产税历史悠久，因而很难判别征收房产税前后房地产市场的变化。但有很多研究建立模型或采用计量分析了房产税税率变化的影响。多数研究表明，房产税税率升高(或减免的消除)将降低对住房的需求，导致房价下降。但也有研究表明，在某些假设下，税率变化主要反映在房价变化上，对住房需求的影响很小。Dennis R.Capozza(1998)的研究还表明，移除房产税减免将导致房价整体下降5%，且高房价的地区下降幅度更大;例如，房产税减免的移除能导致波士顿房价下降15%。

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