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投资美国房产风险高不高?

2014-10-2 10:22 原作者: admin

最近几年,可以说美国房地产市场已经逐渐走出了低谷期,开始步入强劲复苏阶段。据全美房地产经纪人协会在2014年7月8号发布的报告显示,截至到3月底的一年时间内,外国人在美国购房总额达922亿美元,同比增长35%;其中中国人购房总额达220亿美元,同比飙升72%,占外国人购房总额的24%。看到这些数字,你可能不禁要问,究竟投资美国房产风险大不大?如果风险大,为何还有那么多人选择投资美国房地产呢?本文将从与购房人利益密切相关的两方面——购房资金的安全性,美国房产的升值空间来进行剖析,希望读完这篇文章之后,能给您带来一定的启发。

首先,我们需要对美国房地产投资的大环境有初步的了解。从政策方面来看,美国是十分欢迎外国投资者到美国进行投资的,另一方面,美国透明公开的法律也是的在美国购房的程序要比在其它国家相对简单明了。因为只要你拥有中国护照,你就可以顺利购置美国房产。所以您大可不必担心您能不能投资美国房产,投资美国房产有什么限制之类的问题。

购房资金有安全保障吗?

说到在美国买房,投资人首先会考虑的必然是购房资金能否得到保障这一重中之重。要保障购房资金的安全,我们需要用到一个强有力的武器——资金监管。在美国,购房资金一律受到政府的资金监管。何谓资金监管呢?简言之,资金监管就是买卖方双方在互不信任的基础上,把资金放在一个具有公信力的第三方手里。在美国的大多数州买卖房产进行产权过户时,政府都要求用到这个中立的第三方——托管公司(Escrow Company)以及其下的产权公司 (Title Company)。如此一来,购房资金就将通过Escrow Account即第三方信托账户进行流通:房产交易过程中,每一笔钱款都必须直接进入过户律师为您开设的信托帐户里进行监管,然后由托管公司及其产权公司完成房产交易的所有法律程序,即使在交易过程中出现产权不清的情况,例如交付了款项却发现物业被卖方的债权人进行抵押,托管公司及其产权公司也会为您出面解决。从房产经纪公司的角度来讲,任何一笔资金运作都需要通过过户律师或者政府监管机构来完成,经纪公司或者任何个人都无法直接接触任何与购房相关的资金。因此买方不必担心会出现付了钱却拿不到房的情况,卖方也不用担心将房子过了户却拿不到或拿不全购房款。因为,购房过程的每一步资金运作都受到美国政府的严格监管,可想而知,资金的安全性必将得到有力的保障。

投资美国房产还有升值空间吗?

要回答这个问题,我们认为最有效的方法就是回顾一下美国房产业的发展历史:

• 1969年,第二次世界大战爆发,美国的住房抵押贷款利率从7%上涨至8-11%,房产市场价格下跌,开始了第一次房地产危机。好在这次危机没有持续太长时间,1972年,美国房价触底反弹,逐渐恢复到战前水平,并在今后的数年维持大幅上涨的趋势。

• 20世纪80年代,第一次全球性经济危机爆发,美国失业率飙升,出现了第二次房地产危机。住房抵押贷款利率一度高达18%,一级借贷利率更是高达22%,房地产行业的交易量大幅缩水。不过,就在短短两年之后,美国的房价又恢复了上升的趋势。

• 1991年,时隔十年之后,由于全国性的商业房产投资过剩,美国房地产市场出现了第三次房地产危机,危机影响延续近两年。1993年开始,美国房地产市场又开始了十几年的繁荣期。

• 2006年,房价达到高峰后,美国爆发金融危机,触发了规模最大的第四次房地产危机。房价飙升导致需求量大幅下降,银行为了刺激需求放宽贷款门槛;2008年,次贷危机爆发,许多人无法再负担房屋的贷款,只好低价转售,或是被银行收回后以低价抛售。据zillow数据,2008年,美国整体房价下跌近40%,部分地区达50%-70%。美国房地产市场的持续崩溃,直至2009年5月开始,标准普尔凯斯席勒的房地产季度报告带来了令人鼓舞的消息:美国总体房价开始回升!

通过这些历史数据,我们可以看出美国房产市场的基本规律:

• 12年周期:即美国房产市场大约每隔12年左右就会经历一次大的市场调整期。

• 3年调整期:在调整期内,美国房价通常会有较大的波动或下滑。

• 长期自然增长期:每次地产危机后无一例外会带来新一轮的房产业的发展,但突破自然增长比率的短期繁荣最终会在长期内趋于平稳。

所以,总体来看,美国房产价格虽然小波动不断,但在大趋势上则稳定上涨。从1963年至今,共有四次大的房地产危机,即业内人士所谓的“市场调整期”但市场调整期都与美国甚至世界经济周期有着密不可分的联系。而根据当前美国经济乃至全球经济的发展趋势——全球经济将继续维持缓慢复苏的“新常态”,美日欧主要发达国家经济政策趋于清晰,新兴国家的经济在经历了剧烈波动后也逐渐恢复元气,我们有充分的理由相信美国房产价格仍有升值空间,并将继续上升。

虽说任何投资都存在一定的风险,但美国房地产投资正值低汇率、低利率、低房价、高回报的黄金时期,是抄底买入、规避特地风险的大好时机,面对如此优质的商机,移民超市为您倾力打造了全新改版的美国房产页面,整合了美国各地的优质房源,我们期待您的垂询。

更多房源将陆续更新,敬请期待!

【注:原文作者为“美国房产”公众微信,本文有所删改】

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