告诉你美国的三种高端购房法

“在美国，没有任何一栋房产或者一块土地应该以自己个人的名义去购买和拥有。”有人曾这样谈到在美国买房的观点。针对买房购地以及围绕着房地产又会产生一系列具体的需求，包括子女继承需求，合理避税需求，对产权实际所有人的法律保护需求及提高投资效率和回报的需求等。为了让有需要的人一开始就选择正确的购置房地产方法，有针对性地达到多种目的。在这里笔者给大家简单总结一下在美国大多数人闻所未闻的三种特殊购买房地产的方式。

第一种高端房地产买法：

成立有限责任公司（Limited Liability Company或LLC）买房地产！‍

什么情况下考虑这种方式：买房的目的主要是投资，房产将要出租。

有限责任公司（Limited Liability Company）经常简称为“LLC”，是美国比较普遍的一种公司法律形式。

有限责任的意思简单说就是在公司需要赔偿他人的时候，赔偿金额的上限就是股东对公司投资的总额，需要赔偿的数额超过了这个上限也只能赔这么多，除非出现法庭认定有股东个人责任的特殊情况（piercing corporate veil），股东无须搭上自己对公司投资以外的哪怕一分钱。

相比其它任何公司组织形式，甚至有着同样有限责任规定的Corporation，LLC最突出的一个优点就是其股东（Member）的个人利益与LLC的公司利益有着更严格的区分，只要在银行帐户上个人与公司严格分开，那么在LLC遇到麻烦需要赔偿的时候，股东个人财产完全不受影响。

用LLC控制产权的第二个好处是避税优势。第三个好处是房产的产权转移可以通过LLC股东协议（Member’s Agreement）进行处理，从而可能避免了产权转移上可能出现的复杂手续甚至花费。

成立和维持有限责任公司：成立有限责任公司可以自己通过网上注册，也可以请会计师或者网上代理公司处理，各州的注册费和文件费基本上在200-300美元，完成手续只要1-3个工作日。每年维持一家有限责任公司的费用在各州不等，差别比较大。加利福尼亚州政府要求每家有限责任公司每年支付800美元以维持身份，佛罗里达州政府则不收取任何费用。

第二种高端房地产买法：

成立生前信托（Living Trust）买房地产！

什么情况下考虑这种方式：买房的目的主要是自住，房产将要传给继承人。

生前信托（Living Trust）是按照美国的信托法要求通过签署信托协议成立的法律控制手段。当任何资产进入签署生效的生前信托后，信托的委托人（Trustee）按照法律授权就拥有了该资产并可以自主决定怎样处置该资产，包括把资产转移给相关受益人（Beneficiary）。

成立生前信托并把考虑传给继承人的房地产放入该信托可以避免在房地产所有人在去世或者失去行为能力的时候，一定必须通过法庭的遗嘱认定程序（Probate）把房产传给继承人。

美国法庭的遗嘱认定程序是指法庭正式确认去世人遗嘱的有效性，并指定专人负责把该继承资产转移给正确继承人的过程。这个法律程序在美国很多州，比如加利福尼亚州和马里兰州，相当复杂，耗时长，更要命的是花费还相当大。通常需要向法庭交纳的遗嘱认定费相当于该继承资产总体价值的4%到8%。

按照美国法律规定可以明确避开遗嘱认定程序的继承方法只有两种：通过生前信托或者通过设立共同产权（Joint Tenancy），其中设立可撤销的生前信托是公认的最具机动性的方法。

除了避开遗嘱认定程序的复杂手续和交纳昂贵的遗嘱认定费外，成立生前信托控制产权还有另外一个好处，就是在继承遗产的价值超过遗产税最高免税额的时候，彻底免交遗产税。

成立和维持生前信托：一般设立和签署生前信托要请熟悉遗产继承法的律师办理。标准信托协议的文件准备费用只有300-400美元。如果根据情况加入特殊的条款，或在协议中加入具体的继承要求和条件，这笔费用可能超过1000美元。注意签署了生前信托还不能算完成手续，你还必须把房地产的产权转入信托才大功告成。维持信托通常需要每隔2-3年和律师重新清点一遍资产，并根据法律的最新变化重新审核协议内容做出相应的调整，但只需要付少量费用即可。

第三种高端房地产买法：

使用自主退休帐户资金（Self-Directed IRA）买房地产！

什么情况下考虑这种方式：购买投资型房地产，特别是土地，计划长期持有并期待获得高回报。

美国的个人退休账户（Individual Retirement Account简称IRA）是个人退休计划的一种，有美国政府支持的税务优惠。按照美国税务局IRS的590公告（Publication 590）规定，凡是年龄未满70.5岁且有可纳税收入的人都可以在银行开设个人退休帐户，然后每年可以把自己收入中的一部分放入该账户作为退休投资金。放入传统退休帐户（Traditional IRA）的资金可以享受免交当年个人收入所得税的优惠，到退休后取出资金的时候再根据当时情况收税。

如果账户持有人选择先交纳收入所得税再把税后的资金放入账户，这就是税后退休账户（Roth IRA），这种账户未来产生的任何投资收益在退休后取出时可以免征所得税。这两种账户每个人可以自由选择是否开设，不过每年可以放入个人退休帐户的资金总额都不得超过5500美元，对50岁以上的人不得超过6500美元。

自主退休帐户（Self-Directed IRA）是个人退休帐户中的一种。使用自主退休帐户投资的好处是什么呢？

如果是使用了来自传统退休账户的资金（Traditional IRA）做自主退休帐户投资，那么在投资回收的时候可以暂时免交增值税和当年的收入所得税。

开设和维持自主退休账户：开设自主退休账户必须通过为数不多的有管理自主退休账户授权的金融机构，而大多数银行不具备这个条件。‍全美国规模较大的自主退休账户管理金融机构比较有名的只有几家。开设账户的费用都比较低，通常只用几十美元。每年维护账户须交一定费用，但也只限几十美元或者账户余额的一个小的百分比。注意管理机构的最主要收费经常来自投资交易本身，他们往往按照交易资金量收取一定百分比。

原载《走进美国》，本文有删节。