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美国房产投资者如何申请较低利率的房贷款?

2014-5-27 11:45 原作者: admin

现如今,我国移民美国及留学美国的人一年比一年多,加上美国经济逐渐走出经融危机的阴影,因此,美国房产市场也慢慢回暖。许多投资者者瞄准了这一商机,不管是对于在美华人来讲还是国内投资者来讲,美国置业确实是个不错的理财方式,为此,投资者想方设法地多购置美国房产。投资美国房产并不要求投资者一定要拥有全付款的雄厚经济实力,如果投资者能够巧用美国银行贷款,那么将更加划算。不过,美国房贷条件高且房贷利率也高尤其对于投资方来讲就更难。不过凡事总有突破口,那么投资者如何能申请到低利率的房贷款呢?有哪些实用的妙招呢?美国房贷的相关政策是怎样的呢?

投资房贷款:付点数 降利率

很多人误以为投资投资,自己要有很多资金,其实民众要改变观念,尤其购买房产,要善于利用银行贷款,也就是学会借钱投资,用别人的钱赚钱。银行会提供贷款用于购买投资房。很多华人民众利用贷款购买投资房后,用租金收入支付每月贷款和地税等开支,达到以房养房的目的。但是自住的贷款和投资的贷款还是有很大区别,一般来说,投资房的贷款会比较困难一些。

鉴于自住房的低利率等优惠政策,很多民众即使在购买投资房时也想以自住房申报。然而,银行会依据一些条件来判定顾客购买的房产是用于自住还是投资。例如,银行会要求顾客披露名下所有房产,一般第二套房产就是投资房;过户以后,60天内买房人要入住,且一年住满180天就算自住房;另外,一半自住、一半出租的情况也算做自住房。

如果民众想要以自住房的利息来购买投资房,也有一种办法,就是付点数。所谓点数,就是贷款金额的百分比。

举例来说,对于40万的投资房贷款,根据房利美的规定,如果要拿自住房的利息,贷款时要付两个点数,就是40万乘2%,也就是8000元。

那么是选择一次性付清点数,还是较高的利率?这要看民众保持投资房多久。例如一所贷款40万、30年还清的房子,自住房和投资房利率下每个月相差100元,约7年就把“点数”8000元赚回;但如果购房者打算两三年就卖掉房子,那么就没必要购买点数了。

申请投资房贷款限制多 最好曾为房东

申请投资房贷款的限制要比自住房多,从贷款比例来讲,投资房贷款最多只能申请到75%,这就是说购房者要付25%的首付,而自住房贷款有时可以达到90%之多。

针对申请人的经济能力,投资房的要求也会更高。与自住房首付款可以由父母、朋友赠予不同,投资房要查看顾客两个月的银行月结单,不允许有任何赠予款。

另外,申请投资房的信用要求也更高,通常要在660分以上,而自住房仅为620。

投资房购买者去银行贷款时,会看负债和收入的比例,不能超过43%到50%。例如,王先生收入5000,当前自住房的贷款地税等负债每月2500,负债和收入比例刚好50%,王先生可以申请到这个贷款。但如果王先生还有汽车贷款200元,负债达到52%,就不能买这栋投资房。

而对于投资房的租金是否能算在收入内,很多银行会要求顾客有两年的房东经历,否则,银行就不能用投资房的租金收入去冲掉地税等开支。但有些华人银行,即使顾客没有房东经验,也可用租金做负债对冲,这样对收入的要求就较低了。

1到4家庭房产最易申请贷款

从投资的角度而言,民众选择不同的房屋类型,如Co-op、Condo等,对申请贷款都会有影响。专家称,Co-op用于投资而言基本上没有贷到款的可能,银行会觉得风险太大;Condo比Co-op好一点,但也有诸多限制。是否能够拿到贷款,银行也是需要经过很多审核的,如果Condo预售率没有达到50%,商业面积超过大楼面积的20%,里面个人投资比例过高,那么银行也不会贷款给买家。

1到4家庭的房产是比较容易申请到银行的贷款的。4家庭以上的在纽约就算是商业贷款。商业贷款从租金上是很好的投资方式,但贷款更困难:贷款一般是5到7年,而且提早还款还有罚金,另外利率也更高。

巧用房屋净值购房

投资房贷款一般有2种形式,一种是用投资房申请贷款,拿投资房利息;另一种是假设你有自住房,又有房屋净值,从自住房里拿出房屋净值购买投资房。所谓房屋净值,是银行贷款给顾客购房的一个考量标准。

例如,王先生10年前用50万购买了一处房产。如今增值到100万。银行用100万乘以75%再扣掉欠银行的贷款(比如是35万),那剩下的40万就叫做房屋净值,可以用这部分钱购买投资房。

这种情况下,王先生可以从银行全现金借出40万买投资房,这样只需付自住房的利息,成本比较低,而且有现金在手,比贷款抢房速度要快很多。这不失为一种聪明的投资方法。问答:

请问现金购买的房子多长时间可以去银行做抵押贷款?

一般来说6个月就可以直接去贷款,但如果说当初买房用于首付的银行月结单都能提供给我们银行的话,我们银行只需要等一个月就能申请贷款。

如果夫妻两人各自以自己的名字购买一处房子,这两处房产是否都可申请自住贷款?

按照现在的情况根本不可能,因为夫妻本身就应该住在一起,你不可能一三五住这个房子,二四六住那个房子,以前有些顾客是夫妇是分开报税,这样可以用两个房子作为自住,但现在银行的监管越来越严格,我们不鼓励客人这样做,以免将来会有麻烦。

在填写贷款申请资料的时候,无贷款的房产也需要写在上面吗?

必须要,虽然没有贷款,但你的房子可能会有地税、保险或管理费,这些费用要加在你的负债里面。

美国房产目前回暖趋势比较明显,因此选择投资美国房产确实是个明智的选择。不过既然是投资就伴随着风险,因此,投资者在做出决定前一定要根据自身的实际情况全盘考虑。另外对于美国房贷,投资者本身要多了解,只有这样才能最大程度降低成本。以上文章希望对大家有所帮助。

内容来源:房地产门户-搜房网 (部分内容有改动,如有雷同实属巧合)   日期:2014年5月27日

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