[转载] 评价抵押物的作用——移民机构如何挑选eb-5项目

自从美国移民局允许申请人组成有限合伙之公司进行投资后，通过有限合伙制企业向项目方放贷已经成了目前eb-5项目投资的最常见形式。

    第一个通过放贷投资的项目是华人申报，并第一次获得移民局批准的，强调抵押品的概念也是同一个人首先引入到eb-5项目推广中的，如今，这种投资形式和市场推广手段已经成为eb-5的主流。此人目前仍然活跃在eb-5领域，不断创新是这位华人eb-5机构创建人令人钦佩之处，但不能否认，参与创新形式的申请人在得到额外机会的同时也承担了额外的风险。

     2003年我曾经与一个eb-5项目接触，当时的计划就是用一家工厂的土地和机器设备作抵押，向投资方贷款。我和项目方有过一个对话：

    我：“没有纳入抵押品范围的其它资产是否也是债权人追索债务的对象吗？”

    项目方：“也是。”

    我：“那么即使没有被列入抵押物，是不是这些土地、机器设备仍然是债权人追索债务的对象？”

    项目方：“仍然是。”

    我：“是不是包括银行在内的其他债权人不能拿走列入抵押品的资产？”

    项目方：“如果有到期的银行贷款，银行债权优先。”

    我：“如果项目不还钱，是不是可以直接拿走抵押品？”

    项目方：“不是，要有司法程序。”

    我：“如果这样，我没有看出有没有抵押的区别。”

    项目方：“借款人不能转让列入抵押品清单的资产，可以保证将来还钱的资产存在。”

    我：“但是法律是否能够保证将来借款人有绝对的唯一第一优先权获得抵押品？”

    项目方：“多数情况下可以。”

    我：“是不是可以这样理解，抵押只对借款人恶意逃避债务有很强制约作用，但也不能完全避免？”

    项目方：“可以这么理解。”

    抵押物绝对不是申请人收回投资的最有力保证，充其量只是一个心理安慰而已。结论是：抵押物仅仅是中国人针对中国人心理发明的用于取信中国人销售手段而已。绝对的中国特色。

    不要误解，我在寻找eb-5项目时还是要抵押物的，但这仅仅是为了迎合申请人的无奈之举，作为移民机构，自己可千万不要被自己设计的广告迷住双眼！

为什么抵押物的功效有限？我们看看当项目方不还款时的情况：

1、项目方有积极还款的意愿，仅仅是没有还款的现金能力。

    那么项目方主动配合将抵押品给投资方，但投资方能做什么呢？将抵押品出售？将抵押品抵押再融资？经营抵押品获得现金收入？无论哪种方式，显然都不如让项目方自行处置抵押品变现还钱来得可行。抵押品的设计有点儿多余吧，显然，只要项目方有积极还款的意愿并且有可以变现的资产，不用抵押品一样会还钱。

2、项目方有足够的现金，但是想逃避债务。

    此时，抵押品完全无用，甚至可能是个负担。因为投资方反正也要上诉法庭，一旦法庭执行，执行现金和易变现资产就OK了，有抵押品存在，万一将抵押品资产优先还给投资方岂不是很麻烦，谁负责把这些资产变现呢，谁承担变现的成本和可能的损失呢？如果抵押品是项目方维持经营的核心资产就更糟糕了，抵押品被执行了企业可能破产，这对债权人收回债务可能会是一个噩梦。如果上诉失败，有抵押品约定也是白搭，债权都不能被执行，抵押品还有什么用？

3、项目方没有足够的现金，但是有足够的资产，并且不积极还钱。

    这种情况和情况2类似，有没有抵押品都一样。

4、项目不积极还钱，而且有很多债主都在追债。但项目方还有足够的净资产可以用来还钱。

    遇到这种局面，在美国99%的情况下其它债主都是银行，无论有没有抵押品约定，银行都有优先权。不要听信任何人说可以先于银行收回债务的说法，就算银行债权到期日比你的晚，你都不可能在不得到银行支持的情况下收回可能影响企业正常运营的核心资产。

5、项目方资不抵债，且不积极配合还款。

    知道美国有一个著名的破产保护法吧？债务人就是在这种情况下用的，其结果就是无论有没有抵押品，债权人都在保护期拿不到钱。

6、项目方从收到投资那一天就在计划着转移资产，卷钱走人。

    抵押品确实对这些人有一定的制约作用，但客观地说，拥有一定资产（可以提供抵押品，自然有一定的资产），还抱着这样念头的项目方实在也算是极品了，在美国这样的法制国家不太容易遇到这种逻辑混乱的人。就算遇到了，有没有抵押品也不太重要，投资方总是可以通过法律手段维护自己的权利，追索项目方的资产。

    总之，我的确没有发现抵押品在美国借贷关系中不可替代的作用，这和中国是完全不同的。反之，我却看到很多eb-5项目仅仅着眼于提供一个抵押品，然后向申请人要钱，然后中国申请人就不问5年后的现金流，踏踏实实地把钱投了过去。

    你不会真的打算在项目方不还钱的时候拿走这个抵押品吧？

【来源：李旭的博客】