[转帖]联邦纽约大都会RC”FNYMRC纽约威斯汀项目”考察游记(上)

“纽约威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记

一个2年后最终会经得起考验的eb-5项目（by Westlink公司）

飞机上乘客不是很多，6排座位的空中客车非常安静地向东飞行。寒冷的冬季从机床望去，云很少，上万米的高空可以直接清楚地看到下面大地上的房屋和道路。已经是2010年底了，时间过得飞快。美国投资移民（eb-5）在中国市场的发展丝毫不逊色于飞机的速度。真应了那句话：不管什么事情，只要和中国相关，马上就冲个天量。

2009年中国大陆美国投资移民的申请数量第一次超过了韩国，使得全球eb-5的申请达到1028个。当时就有媒体预计说，韩国再也没有机会成为第一了。果然，2010年度美国投资移民申请比上一财政年度更强有力地增长了90.2%，使得全球申请总数达到创纪录的1955个。这里中国再一次成为最重要的因素。巨大的国家，巨大的人口，巨大的经济下，任何一件事情一旦形成趋势，真不是一个小国家可以望其项背的。

就可以选择的eb-5项目而言，几乎达到30个。但是很多中国投资者对美国商业社会没有经验。选择好的风险小的项目对他们而言实际很难。而能否最终全家移民美国选择经得住风雨考验的真实项目就显得尤为重要。

12月初的纽约天气并不寒冷，在飞机上看到了大片的水域和沿着地平线水天交界的景象的时候，下面已经是充满经济活力的纽约市了。一条条公路上车辆川流不息，像人体的血管，含氧的血细胞中血管网络里流动，把活力带到纽约市的各个角落。空中鸟瞰纽约不得不对它的大小和活力感到惊讶。

拉瓜迪亚机场有两条跑道。整个机场规模受土地限制的影响面积较小。但因为位于城市里面，航班很繁忙。机场的管理却井然有序，并不拥挤。拉瓜迪亚机场位于城市里面的位置给纽约市的来访者带来了巨大的方便。在机场排了大约5分钟的队就等到了出租车。把要入住的位于法拉盛的酒店地点告诉了司机后，这个亚洲面孔的司机告诉我，我们离目的地只有10分钟路程，说着车子已经到了法拉盛。中文和韩文标牌已经处处可见了。这两大族裔占优势的繁荣的法拉盛就近在眼前了。

事实上，纽约市的两大机场，拉瓜迪亚机场和肯尼迪机场，都在法拉盛所属的皇后区以内。法拉盛恰好位于两大机场之间。纽约大都会棒球场(The New York Metropolitan Baseball Club Inc)和美网公开赛(US Open)球场也都在旁边。

（1）亚洲经济繁荣影响下演变中的法拉盛

皇后区的法拉盛的名字历史上并不太悦耳。这里的街道上熟悉的华人和韩裔很多，绝对是法拉盛人口里的多数。原来的法拉盛在很多人的心目里都是像曼哈顿的唐人街一样是脏乱的代表。如同六、七时年代的香港。当出租车接近了到处是熙熙攘攘人群的法拉盛市中心的时候，我试图找到证据，验证我的印象。虽然有些地方依旧有这种影子，但是法拉盛整体上看完全超出了我的想象。

印象深刻的是法拉盛繁荣的街道，以及法拉盛街道上繁多人流摩肩接踵的程度更像是在我们国内。街两旁的任何一个小店面都很繁忙。与想象中尤其不同的是酒店、快餐店和大型主流超市如Macy’s、Old Navy早就占据了法拉盛最好的位置。最近几年最大的变化是主流金融机构终于发现了法拉盛的价值并快速全面进驻。包括花旗银行，华美银行，美国银行和美国第一资本金融公司等。他们在这块多现金的土地上取得了很多利润。尤其在全美经济不景气的时候。这代表了法拉盛的正在增长的强劲消费能力。

出租车司机说自己是尼泊尔人。说起法拉盛他说这里的地价已经很贵了。他和他的朋友们住不起。因而住在偏远便宜点的地方。在全美经济不景气的大环境下，法拉盛的繁荣有点让人惊讶了。据WNYC新闻(纽约公共电台New York Public Radio)2009年4月23日曾经特别对法拉盛逆势快速发展的“奇怪现象”做过报道。报道题目是Main Street NYC：Flushing Queens。http://www.wnyc.org/articles/wnyc-ne...ushing-queens/。

部分的报道“起于华尔街的经济衰退极大地在全球范围内被感觉到 影响波及全球各个购物地区。但是似乎有一个零售场所依旧在繁荣发展，并且它并不处在偏远的角落。就我们的主街系列，纽约公共电台的Richard Yeh乘7号地铁到纽约主街

。。。皇后区的法拉盛。根据人口普查数据，到法拉盛定居点亚洲移民从1990年到2000年内增长了一倍。其中中国人和韩国人为主。9.11攻击之后曼哈顿中国城的地区经济垮掉了，比以往更多的中国移民移入了法拉盛。到这个10年，在法拉盛市中心地区至少6、7个中国超市开张。这些超市每个月销售额从150万到300万美元不等。

。。。Roger Lo 是AOL 房地产公司的总裁。他说只要移民继续涌入，房地产市场就很稳固。罗先生说零售空置率在法拉盛市中心从来没有超过5%。”

付了14美元的出租车费外加2美元小费后，我站到了定好的酒店的门前。身边来来往往的人群中不时听到熟悉的普通话。酒店的前台依旧是操台湾国语腔调的小姐和颜悦色地说：“这已经是法拉盛的常态了，最近这些年来的中国人都很有钱，买房置地出手大方，与我们刚来美国的时候完全不一样了！”

虽然还没有详细调查过任何数据，我心里已经明白法拉盛的经济特点正如同一片黄叶子里的一片绿色。与加拿大温哥华的地产价格在北美地产整体跌势里异军突起，逆势而上，甚至有些过热一样，背后是中国大陆经济腾飞的因素在起作用。不知道美国本土的WNYC（抱歉原来错误地quote为CNN）会否能有这样的见识。项目负责人谈及此事表示：如果不以全球化的眼光看待这个特殊现象的话这个问题并得不到正确解答。事实上正如加拿大的温哥华，它的地产价格的逆势上涨几乎完全是中国移民的影响。可以在某种意义把法拉盛和温哥华都想象成大洋彼岸的一棵巨树的部分根须在法拉盛露出地面，发出新丫儿。与中国有密切联系的区域典型特征是这类地区得以不受当地经济衰退影响的重要背景原因。这里的人和商家或多或少都与中国经济有千丝万缕的联系。只要中国经济持续上升，这种地区的经济就不会停止发展。

（2）法拉盛没有经济危机 人口在增加，土地供应在减少，法拉盛没有地产危机

法拉盛的最高级酒店喜来登Sheraton的入住率达到惊人的92%，却依旧难以满足当地需求。

入住的酒店式早期台湾移民开设的连锁酒店。十几层。占地面积不大。也不是很起眼。但是因为位置很好，紧邻法拉盛最重要的主街因而房屋全被预订出去了。我虽预订了房间，但在我入住的时候还是没能有房间腾出来。要等到下午2点以后才能入住。最小的地下部分的房间加税后的价格也达到150美元一天。而隔街而望的东拉瓜迪亚喜来登酒店日租金达到250美元但床位非常紧张。建筑物本身看上去并不宏伟壮观，但据说要定位开Party必须要等半年以上。每天推掉的生意据统计就完全可以再开一家同样的酒店了。主要的问题是（1）没有土地供应；（2）十层以上的楼房建筑很难得到政府规划部门的批准。

据我所考察的项目的负责人介绍，法拉盛的选民和政府不希望法拉盛发展成高楼林立的城市，因而整个法拉盛在规划上降低容积率已经成为趋势。2～3年前原本可以修建6层的容积率被地方政府规划部门降低50%到3层的例子比比皆是。大家希望更多地看到广阔的天空，城市也需要更多的绿色。这个措施使得原本就没有空余土地的法拉盛的土地供应更加紧张有限。法拉盛因为地处几个地区到纽约的必经之路上，人口不断涌入因而需求在加强。在最近2～3年里房价的下跌在纽约其他区都可以见到。甚至一度地价稳固的曼哈顿也终于支持不住，在今年年初开始了下跌。法拉盛却在稳定的基础上增长。法拉盛的华人和韩国裔的总数的官方统计已经超过50%，而非官方的估计则比例更高。纽约州首位女性华裔众议员Ellen Young的一套位于法拉盛市中心的两居室楼房的价格据说已经远高于她几年前购买时的价格。但是价格上涨依旧没有停止的迹象。

值得一提的是曾经作为纽约州首位女性华裔众议员的杨爱伦女士在我们考察中表示对该项目的强烈支持。她表示新的富于创意的现代化建筑将逐步改善法拉盛原有的凌乱印象。这将是法拉盛一个地标性的新建筑，代表了亚裔人口占多数的社区的新形象。事实上杨女士是美东首位女性亚裔民选议员。

(3)主动找上门的Hyatt和Westin，

- 全纽约人流最多的第三大的路口，凸显项目的位置和潜力

即兴建的医疗中心与酒店的位置就在法拉盛市中心附近的街区里。位于一条周围布满了欧式古典建筑的公寓楼。相对住户很密集的小街道上并不像几个街区以外的法拉盛闹市区那样喧闹。很难想象这里距离法拉盛人流量最大的，全纽约流量第三位的路口仅咫尺之遥。这个调查是由纽约交通局雇用专业统计人员在路口附近实际监测得出的结论。

就法拉盛的兴旺，2009年纽约每日新闻(NYDAILY NEWS )作者Nicole Lyn Pesce有一篇特别的报道,叫作

Your Guide to Flushing, Queens: A true New York melting pot with a booming Chinatown

详细讲述了法拉盛的繁荣。

见链接：http://www.nydailynews.com/lifestyle/2009/11/08/2009-11-08_your_guide_to_flushing_queens_a_true_new_york_melting_pot_with_a_booming_chinato.html

未完待续。