什么是EB-5夹层贷款？

     要分析EB-5夹层贷款，首先要清楚项目方为什么要用夹层贷款。如果项目开发从银行借款，或政府债券发行，正统的金融公司银行都要求项目方自身有一定比例的资金投入，保证这些有资产抵押，第一顺位贷款的金融公司的投资安全。一般的要求是，项目方要自身提供总成本的20％－45％的资金，这些金融公司才提供商业贷款或债卷认购，这样做，是要在项目资产贬值20－45％的情况下，这些金融公司还可以保证投资的安全。

    大型的项目，项目方一般都要寻找夹层贷款来满足正统的金融公司的要求。如果项目资产贬值20％－45％的情况下，夹层贷款的资金安全就出现问题了，有可能血本无归。所以，夹层贷款按投资风险，一般要求10－30％的回报率。夹层贷款一般没有资产抵押，主要靠项目的现金流偿还贷款，投资风险非常高。

    政府没有优惠政策给酒店，商场，办公楼，赌场这类项目。有了EB-5夹层贷款（就是给项目方垫背贷款），替项目方增加投入，降低Loan to Value，才让项目方得到第一顺位的银行商业贷款或债券借款。EB-5实际是小三地位的还款，再融资的难度绝对比第一位的银行贷款或债券借款难多了。 只有项目未来增值，新的Loan to Value的价值可以让第一顺位的银行贷款包括进EB-5的投资，项目方才能从银行拿出钱来，退款给EB-5的资金。在现今的经济环境下，商业地产的增值空间是非常难预测的，也就造成5年后区域中心是否能拿到还款给投资人的风险。如果市场不好，项目的收入不佳，Loan to Value没有改变，EB-5这个小三夹层贷款就不可能靠银行再融资，退款给区域中心和投资人了。

    只有100％EB-5融资的项目，EB-5的投资人才是第一顺位的。再融资才是最有保证的。5年后按Loan to Value来从银行再融资退EB-5资金给投资人。区域中心EB-5的资金借给酒店或商场开发商作为夹层贷款，5年后期望还钱。实际上，区域中心期望酒店或商场开发商能在项目建成营业后，酒店或商场开发商能够再融资，把EB-5的钱退出来。这个再融资退钱，在贷款行业中叫CASH OUT REFINANCE。

    CASH OUT在前几年地产火热的时候是非常普遍，时髦的。不管是住宅贷款还是商业贷款，通过CASH OUT，地产的Owner把资产当做ATM提款机, 提出现金后，可以用来还掉以前的债务，也可以做别的投资消费。

    资产实现CASH OUT的前提是资产一定要有可观的升值。 没有可观的升值，Loan to Value的变动不大，是无法做CASH OUT。 前几年美国地产的泡沫和CASH OUT的普遍性也有一定的关系。现在CASH OUT几乎已经销声匿迹。而且不管是商业地产，还是住宅地产，在现在的经济环境下，地产价值都在下跌，酒店，商场的收入能够偿付商业银行的Mortgage贷款就已经是状况良好了。想要利用CASH OUT偿还EB-5投资可谓是天方夜谭。

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