2012年EB-5失败案例总结

    回顾2012年的美国EB-5移民，项目种类多种多样，项目申请更是盛况空前，配额首次用完，移民局审批时间被迫延长。其中，个别中介或国人确信无风险的EB-5项目却破纪录的遭到了移民局拒绝。

    传统意义上说，中国人受到加拿大及澳大利亚移民模式根深蒂固的影响，普遍认为如果借钱保证还款又能拿到绿卡，当然选择借钱；如果单纯出钱就能保证买到绿卡，那么就选择出钱买；如果花了钱还不一定能保证拿到绿卡，大家就绞尽脑汁先保证资金的安全，然后再去考虑绿卡的安全。其实，美国移民的成功率比加拿大和澳大利亚要高得多，但为什么中国人一方面怀揣这样那样的担心的同时还屡屡中招无功而返，甚至损失资金呢？其实，这就是所谓的“聪明反被聪明误”。

     一个EB-5项目，在递表以后大概15个月内，就可以知道结果；只要保证资金在等待I-526期间的安全，你在5年内就算屡败屡试也能陆续申请3个以上的项目来圆你的美国梦，与加拿大动辄5年还不知道是否无效的等待期相比，效率高得多。至于永久绿卡和本金安全，其实只要掌握窍门，获得美国绿卡也就不是梦。

     下文大家着重分析一下2012年几个比较出名的案例，先给大家好好了解一下选项目的规则。

    案例一：520大桥I期。2011年底至2012年初在中国很红火，因为其卖点是所谓的政府债券，无风险。在中国人开心都来不及的时候，移民局就以其“EB-5投资移民必须承受一定风险”这一尚方宝剑把400个投资者的I-526全部拒绝。这就是聪明反被聪明误的最佳案例。当然，其实520大桥项目还有其他问题，比如，项目方和中介篡改就业报告数据，中国人以为该大桥能创造足够多的就业从而使所有人都能拿到永久绿卡。结果，520大桥I期已经快2年了还有很多人尚未拿到I-526，更别提被拒的II期了。美国经济学家所写的EB-5就业报告分析，能够保证100%在移民局通过的为数不多，目前为止，仅有4位。如果你所选的项目不是他们所写的，就要慎之又慎。

    案例二：糖厂项目。这是一个令人深思的项目，以中国人的聪明才智，本不该允许项目方在I-526获批之前就取得项目资金。但是，大家都觉得项目已开工就像板上钉钉，很安全了，可结果却是I-526被拒，糖厂倒闭，资金却不在监管账号中，这些投出去钱连最起码的有条件绿卡都没得到。所以，监管账号是保护资金的第一道屏障。

     案例三：风电厂项目。首先，这个项目很对中国人的胃口----项目已经施工，大型上市公司，还有银行贷款，而且有监管银行，资金要等I-526审批通过后才进入项目。结果，项目进度太快，I-526还没有批下来时已经完工了。从资金安全的角度，EB-5是安全了，但从移民的角度，都被拒了。

    三个案例下来，总结出以下几条法则，消除大家的误区，基本上你的美国移民就成功了。

    1.必须要有监管账号，EB-5资金必须要在I-526审批后才能进入项目。这是一条生命线，哪怕项目I526被拒，还能保证拿回本金，继续尝试其他项目。

    2.项目的就业报告必须出自名家之手，这四个人可以说能够确保项目的就业数据不会遭到移民局的拒绝：

    Dr. Michael Evans, Evans, Carroll, &Associates

    麦克 埃文斯博士——埃文斯卡罗尔区域经济研究所

    Dr. Richard March, Wright Johnson

    理查德 马奇博士——赖特约翰逊公司

    Dr. Jeff Carr, Economic and PolicyResources

    杰夫 卡尔博士——经济计量与政策研究所

    Dr. Paul Sommers, the Pacific Northwest Regional Economics Conference

    保尔萨 默尔斯博士——太平洋西北部区域经济研究中心

    3.必须掌握项目的施工进度。目前移民局审批I-526要长达12-15个月，如果项目不考虑这个时间而急速动工，必将影响投资人的绿卡，有可能项目已经完工了，投资者还在审批，就会被拒。但如果施工期过长，又会影响到投资者申请I-829时的就业数据，因为万一施工出现延误，影响开业时间，投资者申请I-829解除时，就有可能没有足够的就业数据，从而影响申请。

    4.本金最安全的保障是，EB-5要做第一顺位还款人，和唯一债权人。EB-5资金占比低的项目，肯定会有其他的贷款人，EB-5也肯定不是第一顺位和唯一债权人，这是很危险的；EB-5资金占比高，如果又不是第一顺位还款人的话，那风险太大；EB-5占比高，但是是第一顺位还款人，无异于把自己当成银行，而全世界的银行抵押贷款都只给物业价值的60-70%并且成为第一顺位，那么，EB-5项目投资人要获得第一顺位来保障自己，最恰当的比例应该是60-70%

    5.估值报告务必要出自知名公司而非小机构之手，从而来判断第五年还款时物业价值是否足够用于再融资或者出售来还EB-5借贷。一般来说，美国大机构的报告比较可靠，也不存在伪造数据的问题。 

    6.考察开发商的实力和背景，最好是与该行业的顶级开发商合作，如此一来，项目失败的概率就会降低很多。

    7.小型项目的募集时间短，可以大大缩短绿卡的申请时间。

    8.最后切记一点，你的最终目标是移民，保证获得绿卡以及本金安全就是胜利。不需要过多考虑利润回报和提前还款的诱惑。

     投资者不妨考虑一下目前市场上有些小型酒店的翻新项目，不过要注意地段好坏及工期长短，而且资金要等到I-526审批通过后才能进入项目。并且要确保EB-5资金是第一顺位还款人，在加上有成功经验的开发商，相信这将会是你移民美国的好机会。

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