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美国房价疯涨是否意味泡沫重现?

2013-5-3 09:40 原作者: admin

一年来美国房价迅速上涨,有些人开始担心这是房地产泡沫又回来了。

本星期一美国公布的房地产数字更让增大了这种担心。美国排名前十个位和前二十位的 房地产市场指数显示,房价增长率达到了2006年五月以来的最高点,前十位的城市和地区房价增长率为8.6%,前二十位的为9.3%。S&P分析 员David Blitzer说“这个反弹是很坚固的,所以不是泡沫”。不过,他也承认,泡沫是当你置身其中时看不见的,只有事后才会知道。

从S&P/Case-shiller Home Price Index来看,增长最快的是是2004和2005年,当时房价年增长率达16%。那时房价飚升的原因是借贷很容易,利率很低,现在这两者都不存在了。当 时导致房价暴涨还有一个原因,就是很多人炒房子,短期内转手卖出。

现在让人们担心的是某些地区房价升得象流星一样快,比如Phoenix,一年来房价上涨23%。不过,值得指出的是,该地区的房价从泡沫前最高点到2011年的最低点一共下跌了56%,现在虽然增长率为两位数,与最高点相比还是低40%。

另外,有一些市场的房价已经回到了泡沫前的高点,原因是在泡沫期这些地方也没有升那么多。比如达拉斯,从最高点到最低点为9%的差距,现在当地房价与2007年最高时比仅跌2%。那么能说达拉斯现在的房价是泡沫么?

是不是泡沫主要得看导致房价上涨的原因。达拉斯和德克萨斯一样,由于很多企业迁入,就业市场很好,因此房地产市场才会增长。Phoenix,则主要是靠投资者进入,他们买下了很多价格降到很低的房子,在房地产泡沫前Phoenix建造了大量的房子,导致市场过剩。

这一次房价上涨与2007年不同的是,这次的投资者的买下房子来出租,而不是炒房,而且这些买房的人基本都是现金交易。

那么现在房价上涨快的原因是什么?主要是因为需求大而房源少。房屋存量在全国范围内下降,虽然春节是房屋买卖的旺季,但是挂牌出售的房子并不多。

Harvard Joint Center of Housing Studies的研究员Eric Belsky说现在房价还没有与人们的收入达到同步。虽然有些市场房价增长率达两位数,但是综合人们的收入,房价和利率来看,现在的房价上涨绝对不是泡沫。

来源:全美中华青年联合会      2013年4月3日

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