美国房地产投资项目

共度屋和联体别墅(CONDO AND TOWNHOUSE)

有一种共度屋，业主全部买下来，只出租，不单独出售，在理论上与公寓群一样。另 外联体别墅也有一定的市场，这两种住宅的优点就是不用自己管理，业主委员 会 聘请的 物业管理负责所有的外墙之外的管理，这里的物业管理公司与国内的物业管理公司也是有 很大的区别，比如室内的一概不管。

独立屋(SINGLE FAMILY)

目前在美国销售的非公寓群住宅中，即包括独立屋，双并屋，三并屋，四并屋，共度 屋，联体别墅，独立屋(俗称别墅)占 87%左右(2006 年 NAR)，在 余 下的 13%中，以共度屋(CONDO)占绝大多数。而国内可能与美国正好相反，别墅是极少数，绝大多数是共度 屋，即商品房，而且多为高层共度屋。

在美国，到处是别墅在出售，高层住宅很少看到，即使有，价格也是很高。独立屋的价格 与国内别墅的价格不同，国内的别墅应该是豪华独立屋，美国的独立 屋的 中 位数是 22 万美元左右，平均价格是 27 万美元左右，但这个数据对于中国人来说没有意义，因为在 中国人最多的加州，纽约州，你就永远不要想有这样价格的房 子，在加州的洛杉机，中 等的别墅也要 80-100 万美元，好一点的多数是 200 万美元左右，在旧金山地区价格更 高，纽约也是如此。

美国独立屋的中位数对于中国人来说，就是德克萨斯州还有意义，德克萨斯州是美国中国 人第三多的州，主要是以休斯顿为主要聚居地，德克萨斯州独立屋的中位数是 15 万美元左右，平均价是 20 万美元。

所以在投资住宅时，不要看美国房子价格的平均数，这个平均数对于中国人热衷于投资的 地区诸如，加州，纽约州等绝大多数大城市是没有什么价值的。

土地(LAND)

美国的土地几乎是私有，出让土地的牌子到处可见，但卖掉一块土地的时间可能是好 几年，甚至永远没有卖掉。

土地投资具有很鲜明的特点，价格在各地的差异最大，比如一英亩(4047 平米)，在德克萨 斯州，平均 2000 美元，但可能在北加州就是 200 万美 元，甚 至 在一个城市内也可以相 差 100 倍。土地投资最大的优点是不用人管理，最大的缺点是没有任何收入，而且要供贷 款和房地产税，所以土地投资适用于财力好的人， 美国的很多企业都会在土地上有些投 资，比如沃尔玛，麦当劳等。

土地投资一般被认为是高风险的，财力不足的人最好要回避。

办公楼(OFFICE BUILDING)

美国的办公楼与国内的类似，所不同的就是国内的很多办公楼中具有单独的产权，可 以单独买卖，国内的这种产权方式是共度式办公楼(OFFICE CONDO)，在美国，很少，一 般是整个大楼整体出售的，相对讲，交易量不大。

从理论和实践上，办公楼的风险大一些，因为办公楼与经济的好坏很紧密。

购物中心(SHOPPING CENTER)

这里所说的购物中心是指中小型的购物中心，不是指大型的购物中心即 SHOPPING MALL(简称 MALL)，一般均是独立建筑物，一层居多，可以有十家以上的商家，每家的面积可大可小，大型的购物中心一般是以超级市场为主要商家，就像 一个航空母舰队的 概念，这个主要的商家叫 ANCHOR TENANT，跟随著一群小的商家。

由于美国城市规划的限制，几乎不允许商家与住宅同在的，所以就不存在国内的住宅楼 中，一楼是商家的现象，国内和香港的商铺概念在美国是没有的。

购物中心在商业房地产中的交易量也是较多的，中国人也很喜欢，价格与租金相关，各地 差异很大，风险也较小。

公寓群(APARTMENTS,  MULTIFAMILY)

公寓群在商业房地产中的交易占很重要的部分，也是中国人最喜欢的，这种商业房地 产的形式在国内几乎没有，而在美国大约 30%的人口是住在公寓里的。公寓 群是只出 租，不能分别销售，只能做为一个整体出售，在房地产分类上是商业，不是住宅，贷款也 是商业房地产贷款。从理论上和实践中，公寓投资都是风险最小的。

目前美国的公寓空置率会在8%左右，也就是说92%左右的出租率，但每个城市均不同， 一般不会太差。公寓一般以 1 房，两房为主，比例约为 1：2，平均租金是(2006 年)一房 700 美元左右，两房 950 美元左右，但各地差别很大，这些全美的平均数只是参考。

公寓群最少5 个单位，一般是几十到数百个单位，多数在 100-300 个单位，价格不一，在德克萨斯州每个单位的平均价在 4-5 万美元，如果有 200 个单位，那就是 800 万-1000 万美元。但在加州，可能每个单位是 10 万美元，或者 15 万美元。

这里说的公寓与国内的公寓不是一回事，国内的公寓是共度屋(CONDO)的一种，每个单 元具有独立的产权，可以独立买卖。与国内类似的公寓或者产权式酒店在美国极少，只是 在纽约等少数地方可见，但价格几乎是天价。

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