移民局澄清租户入住理论 有利投资绿卡

美国投资移民（EB-5）法律到2013年将正式运行23年。从1990年开始，就有这么一个规律：每当进展顺利的时候，移民局(CIS)就会出台一些无理的措施来搅局。例如，在1998年移民局在期票(Promissory Note)上的180度大逆转，就曾经让不少来自台湾和南韩的投资者目瞪口呆，由此而引起的联邦诉讼延续多年。

2012年也是这样多事的一年。这一年，美国投资移民所吸引的投资人达到了创纪录的7641人，其中中国大陆投资人占到80%，投资移民项目得到空前的发展。在海外投资人蜂拥而至的同时，也有多达247家区域中心(Regional Center)得到移民局认可。按理说，奉行自由经济的美国政府应该让市场这个无形的手来操作。也就是说，让市场来决定哪些区域中心可以生存，哪些不能。

但是从去年初开始，移民局就一直以一种自创理论来困扰着众多以商业地产开发招租为主业的区域中心。这个理论的核心是租户入住 (Tenant Occupancy) 和创造就业机会（job creation）的关系。投资移民项目必须以每一个投资人创造十个就业机会为基础。创造就业机会是区域中心的任务。一些区域中心有自营的业务，如老年公寓、农场等等。这些有自营业 务区域中心能否创造出足够的工作机??会是由他们的业务开展如何而决定的。业务好，增长快，就有足够的直接工作岗位；反之则没有。而间接就业机会往往是由 自营业务的容量来决定的，业务容量大，由此而衍生的在设备投入、原材料采购和辅助人员方面的间接就业机会就多。

而当区域中心的主业是商业地产开发时，十个就业机会就成为一个大问题。一栋大楼建好后，区域中心的主要任务是招租，自身的工作岗位仅仅局限于招租的销售人员和大楼后勤。这些人员有 20个人足矣。可是这可仅仅能供2个投资人而已。创造足够间接就业机会的重任就落在众多租户的头上。也就是说，如果一个由2个股东创建的公司在签订租约入 住该大楼后，又招聘了3个职员的话，就给大楼创造了5个就业机会。而众多租户在入住后所带来的就业机会的总数就是区域中心所创造的间接就业机会。如此累计，当那些租户公司入住后，新增的就业机会才能证明一个区域中心创造了足够的就业机会。

2012年的2月，美国移民局突然在毫无预警的情况下，开始对部分区域中心的I-526申请发出要求追加文件(RFE)的要求，其核心就是租户入住理论。我看过的这些要求追加文件的通知，无一例外均要求证 明开发项目所在的地段有过剩的市场需求，还要明确解释潜在租户的来源。否则，根据租户入住理论，租户带来的岗位不会被移民局认可为区域中心重新创造出来的就业机会。该理论一旦推出，尤其对某某生活区域中心造成重大打击。因为他们的项目几乎全部是商业地产开发招租，没有了租户岗位，他们完全无法证明有足够的 工作机??会被创造出来。

这种重大的政策性变化，竟然完全没有经过事先和美国移民律师协会或者其它利益相关人进行沟通，几乎是一夜之间就颠覆之前对于许多区域中心的认可，让众多以商业招租为主业的区域中心措手不及。

2012 年5月，由于各方面的反对声浪太高，这其中还有国会议员的过问，美国移民局在压力下做出部分和解的姿态，表示如果区域中心在申请认证期间就有提出间接工作机会是由租户创造的，而移民局也已经认可了的，就可以既往不咎。但是这个两页纸的文件语焉不详，完全没有可执行性。

在2012年10月美国 移民局主办的投资移民项目的通气会和11月移民局局长的见面会上，各方面对于租户入住理论的反感不绝于耳。而移民局则反复表明这个租户入住理论是由他们的经济专家所提出的，对于该理论经济专家还在研究当中，一旦时候合适了，就会再次予以澄清。2012年12月29日，美国移民局终于公布了盼望已久的声明，对于租户入住理论再次予以解释。这个最新的解释是这样说的：

“申请人必须证明该特定的项目将纠正市场缺陷，产生纯粹新增劳动力的需求和收 入，这将导致该地段将吸引特定的租户和租户带来的工作机会。在高失业率地区的项目上，由于该地段已经有工作机会不足的问题，申请人应该证明该特定的项目将填补现有的投资在这一领域的空白及租户业务产生新的需求。只要是潜在租户的工作证明的 方法合理，并有可核实的证据支持，就可以作为数据直接输入区域增长模式的计算中去，其产生的间接和诱发的工作，将被计入区域中心创造的工作机会中去。”

若用直白的语言来解释，它是说大多数区域中心都是在高失业率地区运作的，今后租户所带来的工作机会将可以被用来证明新增的工作机会。唯一的条件是要证明在该项目上有投资空白，而租户的业务将能够填补这一空白。这个道理很简单，大多数区域中心都是在认准了有商业机会后才会立项的。没有投资空白，谁会来做这个项 目呢？看起来，移民局是在这个政策上全面的退让了。

由此次事件所折射出的经验是美国移民局的政策多变。不能所说朝令夕改，也可以说在政策的执行方面，经常会由于个人的偏见或者固执的意见而导致偏离法律的本意。一年的时间不算短，对于那些投资项目受到质疑，被要求补件、被拒绝和被上诉的，这里 面的辛苦和担惊受怕实在是外人难以体会的。而对于现在正在选择投资移民项目的潜在申请人，要放亮眼睛，投资项目的选择一定既要基于区域中心的名声，也要由律师仔细研读项目招募书和专家报告是否会触碰移民局的红线。好的投资项目要顾及方方面面，不能仅仅因为一点而忽略其它。

（邱惠月律师    来源：世界新闻网   2013年2月24日）