美国移民购房指导 以及房屋产权介绍

在1776年的美国宪法中，土地的私人所有权就处于一个至高无上的地位，并且不允许美国联邦政府干预私人的土地所有权，即是人人都是上帝的后代，是平等的，人人要拥有一块属于他的土地，政府不能干预。

在1908年，美国房地产经纪人协会成立时序言的第一句话是：“Under All is the Land”（ 意译是土地是万物之源 ），这短短的一句话，表达了美国人对于土地的所有含义：土地是自由的基础，是农民的生命。

所以，在美国房地产方面的税收，都是在当地政府水平上，各地差异很大，没有全国性的。由于美国没有户口制度，人民具有迁居的自由，所以，在一个地方生活的不好，就可以迁居到别的地方，美国政府也就失去对人口迁居的控制，房价太高，买不起，那就到房价低的地方。

在西方的土地所有权理论中，土地所有权包括：使用权和转移权。比如，一个人拥有一块土地，他可以在允许的范围内使用自己的土地，同时他可以自由的出售，其中自由的转移权与使用权是一样重要的，如果只是拥有土地，但不能自由地转让的话，那么就等于没有拥有土地。在这种情况下，这种产权叫LEASEHOLD，可以译为租赁产权，在美国也是存在的，比如很多加油站，都是租赁产权。而即拥有使用权的同时又拥有自由转让权的产权叫FEE SIMPLE，也就是完全的产权。

美国移民购房全指导

    绝大多数情况下，美国房地产市场对购买者并没有居民或公民的身份要求，也没有签证方面的特别规定。不过少数州，如新墨西哥州、俄克拉何马州要求只有公民或居民身份才能购买当地的居住和商业性房地产。

购房流程：

    签署购买合同并交付定金至托管账户

    房屋检验及贷款

    美国产权公司介入进行产权调查与保险

    买方支付余款并交割过户

    美国政府登记备案

从签署合同到过户完成一般在30天左右，登记备案通常需要4周左右。

房屋产权：

    在美国，房屋产权的持有是永久性的，为永久产权。美国移民在产权明晰（产权合法且可进行销售）的前提下，产权持有方式将决定将来对房地产的处置方式及权利人各方的权益，是产权的重要组成部分。在美国，通常把私人房地产产权的持有方式分成以下几类：

1.独立完全产权 （Sole Ownership）

    一个人或一个单位完全单独拥有对房地产的产权。

    适用群体：主要针对于未婚单身男女或按协议单方拥有产权的夫妻等情况。

2.共有产权 （Tenancy in Common）

    （1）多人共同持有

    （2）持有者可以根据需求分配所有权利益，不一定要均分

    （3）共同业主可以各自转让自己持有的产权

    （4）产权可以遗赠

    适用群体：多方合作的购买者，可以根据需求进行度假或作投资使用。

3.联合产权（Joint Tenancy）

    （1）多人共同持有

    （2）产权持有者利益均分

    （3）不能单独转让或出售各自的产权，也不可遗赠；当某一产权人去世后，其他在生的产权人自动获得其产权并且均分，最后一名存活者持有完整产权。适用群体：家庭（夫妻或父母与子女间），这种产权形式可以避免遗产继承的繁琐流程；夫妻购买可以完全避免遗产税的征收，父母与子女购买则可以部分避免遗产税。

4.整体共有产权（Tenancy by the Entirety）

    （1）仅为已婚夫妻可以选择的特殊联合产权

    （2）夫妻必须通过双方一致同意才可进行房屋的转让或出售

    （3）当夫妻配偶有一方去世时，另一方可以自动获得产权

    （4）若夫妻双方因为某种原因导致婚姻破裂，整体共有产权就自动失效，可能变更成为共有产权（Tenancy in Common）

    （5）若夫妻一方为负债者且已过世，房屋产权归配偶所有，房屋无需扣押抵债

    适用群体：已婚夫妻，移民某种程度上可以保护继承的夫妻一方免受过世一方的债务纠缠。