【转载】项目评述 超大型芝加哥EB-5项目遭受投资者强烈质疑

（原文来源：EB5info.com，日期：2011年11月29日）

许多中国的移民代理和投资者正在质疑一个新的EB-5签证区域中心，即芝加哥州际区域信托中心 (Intercontinental Regional Center Trust of Chicago -IRCTC)所宣称的前景。

许多人称该项目为新大西洋船厂，因为其规模庞大的EB-5投资资金（2亿4,950万美元），以及它的发起人和中国移民代理商所宣称的美好前景。代理商需要在很短的时间内大力推广这个项目，以便募集其巨额投资款项。（大多数EB - 5项目资金都在50万美元以下）

为了从数量众多的投资者（499人）处筹集如此庞大的EB-5资金，中国和其他地区的移民机构往往夸大其词。因为一旦成功推广，他们可以从每个投资者那里赚取10万甚至15万多美元（45,000美元的注册费，加上最终募集到的投资款的按比例提成）。

中国的投资者并没有意识到这些代理可以从中赚取这么多的费用。他们无从知晓。大多数外国投资者都以为这些移民代理只赚取很小的金额（5,000美元），并且是站在投资者一边的。

然而，并不是所有的中国代理和机构都会参与这种运作方式。比如我们探访的几家代理商，他们都非常担忧这种劝诱众多的中国民众去投资具有潜在危险性的这样巨大规模的项目和夸张的前景描述，而没有充分披露美国发起人支付给他们的高额费用的做法。更何况，这些巨大的EB-5项目还带来可怕的副作用：挤掉规模较小但在提供就业和回收资本方面成功可能性较高的项目，只因为小项目无法在海外的市场宣传费用上与资源更丰富的巨大项目竞争。

这种趋势正在左右海外市场，相对而言，前期费用，市场宣传费用，和投资收购成本在大型项目里占的比重较低，所以海外市场当然更愿意宣传这些大些项目。诚然，大型项目并不一定有较高的失败率，如果他们资本充足，管理得当，并且结构良好，也不是不能成功。但问题是拥有较小项目的EB- 5区域中心难以花费巨大的前期费用和较高的投资收购成本，来在海外为他们的项目来宣传推广，所以使得潜在投资者完全无法得到这些规模较小的项目的信息。

项目介绍

该项目被称为“芝加哥会议中心”，将成为世界上首个获得零碳LEED白金认证、并且100％无过敏原的会议中心综合建筑。所有客房将由国家最先进的技术进行改善。

该综合建筑将包括三个塔楼，设有五个高档豪华酒店品牌。一号塔楼是17层的喜达屋（Starwood）酒店旗下威斯汀楼，包含321个套房和15个会议套房，共计336间客房。二号塔楼19层，由209间客房的洲际酒店集团IHG下属的英迪格酒店（Hotel Indigo）和宿之桥套房酒店（Staybridge Suites）的154套客房组成。三号塔楼14层，将容纳148间客房的凯悦居所（Hyatt Place）和148间客房的凯悦萨默套房酒店（Hyatt Summerfield Suites）。

芝加哥会议中心将提供总共29000平方英尺的四个楼层的会议空间，所有的会议空间将与底层的三个塔楼想通。整个综合建筑中有55000平方英尺的空间将成为餐厅、休息室和酒吧。二号塔楼的下面将建成一个1720个车位的自动机器人泊车场。该开发项目还包括将建成全国最大的宾客可至的酒店绿色屋顶综合建筑，含有占地接近一英亩的水疗中心、瑜伽室、酒吧/休息区，和一个迷你高尔夫球场。该综合建筑总共包含995间客房，其中786个是套房。

项目定于2014年1月完工，2018年1月1日起可入住。更多细节和详情请见"Investment Analysis" PDF 。

地理位置

会展中心/酒店大楼项目包含三个相邻的地盘，坐落于芝加哥奥黑尔国际机场附近的希金斯西路（West Higgins Road）上的第8161，第8171和第8211号。该幅土地划作酒店用途，并已批准总数高达995间/套客房。 Lot 1，地段位于希金斯西路8161号，包含41,224平方英尺；Lot 2，地段位于希金斯西路8171号，包含38,961平方英尺；Lot3，地段位于希金斯西路8211号，包含41,906平方英尺。土地总面积为122,091平方英尺，或2.80英亩。

芝加哥会议中心SEO 的观点（第一部分）

尽管个人网站属于28岁的区域中心负责人安晟先生（Anshoo Sethi），他陈述他来自“从事酒店发展三十年之久的的家族企业”（Crain's 每日房产，2009年报道）。但是他们“从来没有开发过酒店。”

Crain文章还指出，2009年安晟先生（Anshoo Sethi）当时正处于“与贷款人进行该项目最初资助的最后谈判阶段”，现在，他打算利用EB- 5资金来开发这个项目。

来自喜达屋酒店（Starwood Hotels）和IHG州际酒店集团，以及和凯悦（Hyatt）的文件，确认了安晟先生（Anshoo Sethi）发展该项目的意向。

国内该项目推广情况（第二部分）

2011年11月19日（周六）下午2点，芝加哥区域中心携手国服移民，在国服移民VIP会议中心举办《芝加哥会议中心项目大型说明会》，届时美国EB-5芝加哥会议中心CEO Anshoo Sethi先生将亲临为客户进行一对一现场答疑。）说明会中介绍：

该项目向EB-5投资者提供一个每年1%（总额为25,000美元）固定回报。作为项目的投资方，EB-5投资者在3年和5年后可参与进来，分享项目所带来的丰硕收益。

会议中心由五大国际豪华酒店品牌入驻，共享其品牌的全球客源！而当酒店客房入住率达到42%即可实现盈利，保守估计，会议中心建成后，入住率可达八成以上，以上三项收益均免税。

平均每位投资人5年中年平均回报为10.5%。

投资返还：
保障一：本项目再融资能力强、资金财务成本较低、顶级酒店品牌的加盟、零碳酒店经营成本低以及奥海尔机场完成扩建后稳定增长的高端客源等综合因素，使本项目再融资如上市融资能力大大增强;

保障二：质押开发商100%的股权，用于优先偿还EB-5投资者本金及股息收入， 并用开发商数倍于EB-5投资者的股权质押，保障投资者本金及股权收益得到偿还;

保障三： 以11.9亿美元估值的所有资产作为质押。这个估值由美国最大商业地产公司IRR作出评估，也获得伊利诺伊州政府通过和中国大使馆的认证。

项目在中国的推广

一些代理在中国推广这一项目。 比如Worldway，上海国际服务贸易集团海外事务部等，但数量不多。

伊利诺伊州州长Pat Quinn（上图右），和其他来自伊利诺伊州的代表（如下图）也帮助推广该项目。

中国准投资者的观点

一个中国的投资者这样说：

该项目具有非常大的风险和不安全性；芝加哥的麦考密克会展中心Rosemon在国际机场附近，地处绝好的位置，但会议中心生意不温不火；过去两年，许多大型展览放弃了芝加哥市场作为会展中心，芝加哥会议市场目前发展很慢，酒店的入住率也很低；建立一个新的会展中心是比较盲目的，项目的位置也不是很令人满意，不靠近机场，也不靠近城市，如果人们到过芝加哥就会非常清楚其真正的地理位置。芝加哥会展中心的名字只会愚弄人。

领事认证和国家秘书办公室的杰西瓦特（Jesse White）的证明文件只能说明是真或是假，不能解释其他问题。花钱来做这个项目，非常非常简单，但不会愚惑中国的投资者。这个项目非常巨大，以政府支持为名，但风险很高，与现实脱轨。伊利诺伊州政府正处在金融危机的边缘，州长帕特奎恩（Pat Quin）上周裁员1千名州政府人员，已经威胁到了公务员，遭到最大的公务员工会AFSME（美国联邦、州和市的公务员工会）的强烈反对，他如何还有能力为这个项目添金加瓦？

循环资本

循环资本似乎是参与这个项目发展的投资银行/咨询公司的主要资本。已经发出若干条信息询问投资方面的消息，但都没有回复。

中国的许多代理商宣传该项目有50％的投资回报率，这似乎有些过度。我们不清楚是否是代理理解有误，还是项目提供的投资资金或市场材料信息有误。

对大多数EB-5签证项目来说，从美国的运营商哪里获得事实资料是很难的，但从海外代理处却可以获得很多潜在的误导性信息。如果我们能够从这个项目的开发商、承销商、或伊利诺伊州获取准确的信息，我们将把这些信息传递给我们的读者，以帮助他们根据实际情况进行这项投资。

（英文原文：http://eb5info.web11.hubspot.com/bid/105193/Huge-Chicago-EB-5-Multi-Hotel-Project-Under-Scrutiny-by-Investors 日期：2011年11月29日。 ）

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