透过美国房地产看中国经济未来

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    谈完这些问题，我出了一身冷汗。因为我突然意识到地方政府的投资狂热和房地产泡沫已经面临着如此危急的时刻。

    我在洛杉矶遇到一个思维相当敏锐的朋友孙，下午在希尔顿喝茶时，他问我：“现在人民币一边在超发，一边又在持续升值。那如果我用人民币换取美元后离开，央行和中国是不是亏的吐血？”

    我还没想好怎么回答，他又接着说：“当我把国内所有地产置换成美国地产时，身边所有的朋友都反对我的做法，他们认为中国房地产会继续猛涨，理由就是人民币还在超发，而且还在继续升值，所以他们认为这个循环过程还会持续下去，所有没多少人会愿意换取美元离开。”

可是这两个问题的逻辑要怎么自洽[见注解1]呢？

    我讨论问题，一向都不会先看结果，而是沿着问题的逻辑思考，看看是否能够自洽。

    第一个问题的结果是必然的。人民币一边继续超发，一边继续升值，那么这时如果你用人民币换取美元后离开，中国肯定亏损，而且你换得越多，中国亏得更多。当初央行和其他银行调整汇率就是为了控制以换汇为目的而输入的美元。举个例子，汇率为1:6.2的时候如果给你一堆人民币，你用这些钱购买了人民币资产，后来人民币升值，你将人民币资产置换成美元后离开，这时你既获取了人民币资产，比如房地产的升值空间，又获得了汇率的升值空间，所以，中国可以说是亏得吐血。这里所说的中国只是概念上的中国，并不是说这个国家亏的吐血，而是未来接盘的人们把利益让渡给了现在换取美元离开的人们。而他们购买了美元资产后，随着美元强势周期展开，他们又能进入另一个获益周期（前提是美元会继续走强）。

    所以说，中央政府其实是聪明的，他意识到了这个问题，所以开始严控人民币资产获取收益最疯狂的行业：房地产。如果你要卖掉人民币房产离开，这时你必须交20%的交易税。假如你想转手给下家，那更是难上加难的事。因为中央政府会用行政手段控制你。就拿昨晚和我一起吃饭的美国人来说，他在国内买过不少房子，政府给他规定的期限是三年，可怜的他现在要离开，还必须交20%的交易税。

住房和城乡建设部严惩交易税转嫁

    接着讨论第二个问题：大多数持有地产的人认为房价是会继续涨的，理由是人民币在继续超发而且还在继续升值——这个推论的前提是中国政府是经济傻瓜。可是这个推理还不是轻易就能反驳的。

    人民币继续超发，的确会导致人民币资产增值，但是我们首先要考虑的问题是，人民币超发的来源在哪？如果说是外汇占款置换，那么人民币继续升值和房地产继续涨价会导致什么结果？如果说是外贸出口的货币竞争力变差，房地产上扬导致的各类商务成本上升，那么过了一个临界点后，外贸出口就会崩塌，并转变为经常项目逆差。此时人民币超发通道就会断流，房地产将面临崩溃。

    所以，这个问题的逻辑是不能自洽的，但却可以证伪[见注解2] 。

     孙是个打破砂锅的人，他又问道：“如果中国政府决定不规定货币数量，而是空印钱，那么房地产不是就能继续保值大涨了吗？”

央行超发人民币

    如果中国政府决定学习津巴布韦和魏玛共和国盲目超发人民币，其结果必然是恶性通货膨胀，所有投资的未来预期都会被破坏。此时的房地产就相当于一堆烂砖头，你以100亿人民币还是200亿人民币的价格卖出一套房，已经没有任何区别和意义了，因为人民币已经烂掉，你的收益就相当于一堆垃圾。

    谈完这些问题，我浑身出了一身冷汗。因为我突然意识到地方政府的投资狂热和房地产泡沫已经面临着如此危急的时刻。

    于是，我开始理解了中国政府的某些做法，甚至认为中国政府是聪明睿智的！

    因为在当前的情况下，中国政府只有依靠行政手段加以控制，才能防止资本的外逃。也就是说政府必须防止你卖掉房子后，将人民币置换成美元然后去到国外。因为毫无疑问这对中国经济必然是毁灭性的打击。人民币本身是无法维持强势的，所以央行必须要行政管控人民币的升值。可是如果人民币一瞬间贬值，又会导致国际社会尤其是美国面临极大的压力。还会落得个控制汇率，影响全球经济的罪名。所以，为了摆脱这个罪名，中国政府必须快速实现货币利率及汇率的市场化。

中国政府运用行政手段调控楼市

 

    那么，就又回到了一个至关重要的问题上：美元会继续走强吗？

    如果说这个大前提不成立，那么上述所有推测都不成立。

    大家需要了解的一个事实是，美国的利率已经在上升，而且是在直接面对消费者的银行业中。我的朋友去富国等银行询问房产利率时发现，尽管银行有二个多点的优惠利率，但实际上设置了许多障碍，最终拿到的只不过高过二倍的利率，也就是四点多的利率。

    同时，尽管伯南克并不是个聪明的政客，但他和继任者耶伦受到的市场自动回归压力越来越大，使得美元利率回归和汇率上扬已经成为一个大概率趋势。所以最终，美联储才会被迫自行终止宽松政策，让美元回归强势。实际上我在美国已经感受到美国的建筑业已经在迅速恢复，化工业和房地产业开始成为支撑经济的强大元素。尽管没有创新，但传统行业又回到了经济的主导地位。

    而这也就意味着，美国需要越来越多的资金流入美国，通过美国资产的升值，来加速修补美国家庭的资产负债表，从而实现消费的上扬，从而促进就业。

    实际上，欧洲人也清醒过来了。英国央行行长断然推翻了自己说过的话，说英镑的空间已经够了，不用再宽松了。默克尔也坚决制止了欧元的继续宽松。中国央行行长也表明立场，要制止大规模宽松的再度出现。现在，只有安倍还在做着疯狂而愚蠢的事情。因为日元贬值，日本已经出现了三个月的经常项目逆差，在未来，还可能导致国家收支失衡，经济濒临崩溃。

    此时，美元进入新一轮强势周期，更会加速日元和日本经济崩溃。

 

日元半年贬值22%

    再回到中国经济。

    我对朋友解释说，中国经济只会出现三种结果。

    最糟糕的一种是中国经济崩溃，社会动荡，百姓民不聊生，因为覆巢之下无完卵。但这是发生概率最小的一个结果。

    再者就是中国房地产泡沫自行爆破，中国经济崩溃，但政府通过把风险转嫁给富人，把重点放在计划经济，平均分配上，那么再支撑数十年是没有问题的。相关例子可以参考委内瑞拉，这种结果下，老百姓的生活不至于太糟糕。

    第三种是最好的结果，那就是新一届政府控制房地产泡沫，并在自己能够控制的范围内用“一根针”刺破泡沫，让“气体”慢慢释放，从而实现软着陆。在房地产泡沫消失后，中国经济结构能够得以转型，资本流向创新经济和新型城镇化的发展，中国经济可以在最初的一两年向下软着陆，并且在经受住一定程度的经济萧条后，在未来十年里转向新的发展。

我向朋友举了两个例子来表达我对未来的期盼，一个是互联网的广泛应用提高了信息交换的效率；另一个是高铁的发展提高了中国经济运营的效率，不得不说这是件伟大的事情。刘志军[见注解3]的过错我不多做评论，因为自有法律惩治。但他的功放在这里，相信在数十年后也会有公正的评价。

刘志军

高铁建立了以北京为中心渤海经济圈、以上海为中心的长三角经济圈、珠江三角洲，而且因为高铁提高人流和物流的沟通效率，最终会让城市营商中心向更大的范围扩散，从而积聚人群。在新兴城镇化的格局下，形成三大城市集群，并且每个地方会有1-3亿人口。而人多的地方消费力就强，并且这样还能实现资源集约化，形成更加庞大的经济空间。

   如此，未来中国经济释放出来的巨大内需和消费力将会使整个世界震惊。

   我最看好就是第三种结果，因为我现在已经看到了政府正在做着这样的努力，试图稳定货币，控制地产，并预示着要加速人民币利率和汇率市场化。

   因此，尽管许多自由市场的经济学家对限购和加税控制地产的举措大肆抨击，但我从现实主义的角度来说：这是一个看上去不得人心，却十分行之有效的方法。

这种做法让“肉”烂在“锅里”，从而降低了资本家大规模捞取利益，迅速掏空中国财富然后撤离的可能性。

这也给那些满仓做多不止赢的房产投机者提了一个醒，任何投机都是有周期的，不会永远上涨，也不会永远下跌。

注解：

1. 逻辑自洽，简单地说，就是按照自身的逻辑推演的话,自己可以证明自己至少不是矛盾或者错误的。

2. 证伪：任何科学理论都有一定局限性，超出某个范围就必须建立新的理论，原有的理论就被“证伪”了，但原有的理论还是真理，只不过是在原来的条件范围内有效，而不是“伪科学”。

    3. 刘志军，2003年升任铁道部部长，提出“铁路跨越式发展”的方针，业界称之为“刘跨越”。任内修建了长达1.8万公里的铁路，在建的铁路则高达3万公里。使中国成为世界上高速铁路运营里程最长、在建规模最大的国家，因此被誉为“中国高铁之父”。但也导致了铁道部的巨额债务，引发民众对高铁安全的担忧。2013年7月8日，因受贿、滥用职权，刘志军被北京市第二中级人民法院一审被判处死刑、缓期两年执行，并没收全部个人财产。

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